Hipoteca fija o variable: comparativa con números reales

Es la gran duda al comprar casa. No hay una respuesta única, pero con números delante se ve muy claro qué te juegas en cada opción.

Las tres modalidades

• Fija: el tipo de interés no cambia en toda la vida del préstamo. Siempre pagas la misma cuota.
• Variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial fijo (por ejemplo, Euríbor + 0,60 %). La cuota se revisa cada 6 o 12 meses.
• Mixta: los primeros años (normalmente de 5 a 15) son a tipo fijo y el resto, variable.

Qué es el Euríbor y por qué importa tanto

El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos europeos. Sube y baja con la política del Banco Central Europeo. Su historia reciente muestra lo mucho que puede moverse: estuvo en negativo entre 2016 y 2021 y llegó a superar el 4 % en 2023. Con una hipoteca variable, ese riesgo lo asumes tú.

La comparativa: 180.000 € a 25 años

Pongamos una vivienda de segunda mano de 225.000 € en la que aportas 45.000 € de ahorro (el 20 %) y pides 180.000 € a 25 años. Comparamos un tipo fijo de ejemplo del 2,75 % con varios escenarios de tipo variable:

En los escenarios variables suponemos, para simplificar, que el tipo se mantiene durante los 25 años. En la realidad sube y baja, así que el resultado final quedaría en algún punto entre esas filas.

Cuándo conviene cada una

Elige fija si…

• Tu presupuesto es ajustado y una subida de 100 o 200 € al mes te pondría en apuros.
• El plazo es largo (25-30 años): cuanto más dura el préstamo, más incertidumbre.
• Valoras dormir tranquilo por encima de ahorrarte algo de intereses.

Elige variable si…

• Tienes margen en tu economía para absorber subidas de cuota.
• El plazo es corto o piensas amortizar antes de tiempo.
• El diferencial que te ofrecen es bajo y crees que los tipos no van a subir.

La mixta, un término medio

Te da estabilidad en los primeros años, cuando la deuda es mayor y los intereses pesan más. Revisa bien el diferencial de la parte variable, porque es donde algunos bancos recuperan lo que "regalan" en el tramo fijo.

Más allá del tipo de interés

• Bonificaciones: el tipo bajo suele exigir domiciliar la nómina y contratar seguros. Calcula lo que cuestan esos productos al año, porque a veces anulan la ventaja.
• TAE: incluye comisiones y seguros obligatorios. Es mejor dato para comparar que el TIN.
• Comisiones por amortizar antes de tiempo: la ley las limita, pero conviene compararlas.
• Gastos de compra: en una vivienda usada, cuenta con un 8-12 % extra del precio en impuestos y notaría. En el ejemplo, unos 17.250 €.

Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero. Antes de firmar, compara ofertas de varios bancos y revisa la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

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